Die Sondertilgung - Wann lohnt sie sich und wann nicht?

Wenn der Großteil des Immobilienkaufs erstmal geschafft ist, heißt es durchatmen und artig Raten zahlen. Falsch gedacht! Denn nach Haussuche, Finanzierungsplanung, Schlüsselübergabe und Umzug ist es nicht getan - vor allem nicht, wenn man sparen will. Das Zauberwort heißt Sondertilgung! Aber wann sind außerplanmäßige Tilgungszahlungen von Vorteil und wo wirken sie sich eher nachteilig aus?

 

Sondertilgungen können dann geleistet werden, wenn ungeplant Kapital frei wird - zum Beispiel beim Erhalt eines Erbes oder dem Gewinn einer höheren Geldsumme. Durch die vorzeitige Tilgung verkürzt sich nicht nur die Darlehenslaufzeit, sie senkt auch die Kosten, da eine geringere Darlehenssumme auch weniger Zinsen erzeugt. Da diese Zinslast schwerer wiegt, als dass das Geld auf der Bank Zinsen bringt, lohnt es sich eher zu tilgen, als zu sparen - aber das auch nur, wenn keine Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen!

Ganz wichtig hierfür ist, dass vor dem Vertragsabschluss zwischen Bank und Immobilienkäufer Sondertilgungsrechte schriftlich vereinbart werden. Zwar wird es immer häufiger, dass 5% der anfänglichen Kreditsumme pro Jahr ohne Aufschlag abbezahlt werden darf, trotzdem: Das gute Recht des Eigentümers ist es nicht! Schließlich rechnet der Baufinanzierer mit der Zahlung der Zinsen über die gesamte Darlehensdauer.

Tipp: Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten (§ 489 (1) Nr. 2 BGB). Nimmt man dieses Recht in Anspruch, können Zahlungen - teilweise oder komplett - getätigt werden ohne dass Vorfälligkeitsentschädigungen von der Bank verlangt werden können. Eine Umschuldung kann sich also lohnen.

Fazit: Bei der Planung der Immobilienfinanzierung ist ganz viel Realismus gefragt. Räume ich mir mehr Sondertilgungsrechte ein, mit denen ich die Laufzeit verkürzen kann und nehme dafür eventuell viel höhere Zinsen in Kauf? Oder zahle ich eher niedrigere Zinsen für einen festen Zeitraum, weil ich weiß, dass ich keine außerplanmäßigen Zahlungen werde leisten können?

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