Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren: Was sind die Unterschiede?

Entschließt sich der Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks dazu, dieses zu veräußern, muss erstmal ein Marktwert her. Da sich der Wert einer Immobilie über Jahre jedoch schnell verändern kann, hat der einstige Kaufpreis kaum noch Aussagekraft. Doch wie ermittelt man dann einen Marktwert? Hierzu gibt es drei Verfahren, die je nach Art der Immobilie angewendet werden können.

Nützliche Faktoren zur Wertermittlung sind grundsätzlich die Größe des Grundstücks, sowie dessen Bodenbeschaffenheit, die Lage und der Schnitt, natürlich aber auch die Ausstattung und der Zustand des Hauses und dessen Mikrolage, das sind beispielsweise Infrastruktur, Lärmbelästigung und Nachbarschaft. Durchgeführt werden die Verfahren grundsätzlich von Gutachtern, die nach der Immobilienwertermittlungsverordnung handeln.

Das Vergleichswertverfahren

Lässt sich ein Marktwert nur schwer schätzen, so wird er mittels Vergleiche generiert. Hierbei werden ähnliche bereits verkaufte Grundstücke und Immobilien, aber auch der subjektive Eindruck des Gutachters zur Wertermittlung genutzt. Aufgrund dieser Subjektivität wird das Vergleichswertverfahren überwiegend für Grund und Boden benutzt. Da sich die Höhe des ermittelten Marktwerts jedoch an tatsächlich erzielten Preisen orientiert, gilt das Vergleichswertverfahren als am stärksten marktorientiert.

Das Sachwertverfahren

Diese Art der Wertermittlung wird vor allem bei Objekten angewendet, die vom Eigentümer selber genutzt werden. Da die Immobilie keine Miteinnahmen generiert, handelt es sich meistens um eine Eigentumswohnung oder ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Ausschlaggebend für den ermittelten Wert sind die Herstellungskosten für das Haus oder auch die Wohnung, aber auch der Wert des Grundstücks, welcher meist durch das Vergleiswertverfahren festgestellt wird.

Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn ein Grundstück mit oder ohne Immobilie zur Vermietung oder Verpachtung vorgesehen ist. Schließlich handelt es sich in dem Fall nicht nur um das Verkaufsobjekt an sich, sondern auch um dessen zukünftigen Erträge, welche in der Ermittlung des Wertes unbedingt mit einbezogen werden müssen. Der Wert für Grund und Boden wird auch hier meist durch das Vergleichswertverfahren festgelegt.